Быстромонтируемые здания Советы по строительству

Поиск по сайту
Навигация
Календарь
«    Ноябрь 2017    »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
 
Архив новостей

Секреты строительства15 правильных шагов стройки, от покупки земли до введения дома в эксплуатацию

 

Выбор участка

Первый шаг


Земельный участок можно ис­пользовать только в соответствии с его целевым назначением. Ес­ли на участке планируется стро­ить жилой дом, то в графе го­сударственного акта права соб­ственности на землю обязательно должно быть указано «Под жилое строительство». Если в докумен­те права собственности на землю указано, что участок предназна­чен, скажем, «под ведение садо-водчества», то на нем можно по­строить дом или дачу, но по зако­ну там зарегистрироваться (про­писаться) нельзя. Помните: есть участки, на которых вообще нель­зя строить ни дом, ни дачу. Поэ­тому внимательно читайте графу «Целевое назначение земли». Площадь и конфигурация наде­ла - факторы, влияющие на га­бариты дома.

Месторасположение участка определяет как удобство прожи­вания, так и будущую цену и лик­видность как участка, так и до­ма. В идеале направление долж­но быть незагруженным, иметь хорошую транспортную доступ­ность, качественные дороги. Сам участок должен быть безупреч­ным с экологической точки зре­ния. Хорошо, если на нем есть взрослые деревья и кустарники: если они выглядят здоровыми, то это свидетельствует о хорошей почве. А если на участке есть еще и водоем или ручей, можно точ­но сказать: будущему домовла­дельцу просто повезло!

ВАЖНО
Согласно украинскому законодательству, строить дом для про­живания можно только на участке, имеющем соответству­ющий статус «под жилое строительство». На садовом участке строить дом не запрещено, но зарегистрироваться (прописаться) в таком доме по закону нельзя.

Покупка земли

Второй шаг


В ходе сделки по приобретению участка продавец должен предо­ставить документ, удостоверяю­щий личность; государственный акт права собственности на зем­лю, экспертную оценку на землю; справку об отсутствии отягощений на землю, а также правоустанав­ливающий документ на располо­женную на участке недвижимость (если она есть) с обязательной от­меткой в БТИ о регистрации права собственности.

В государственном акте права соб­ственности на землю должен быть указан кадастровый номер, серия акта, координаты участка (адрес), его конфигурация, четко определе­ны границы владения (подлинник).

Площадь участка в документе долж­на быть указана с точностью до ты­сячных долей квадратного метра. Также в акте права собственности должны быть указаны собственники и лица, имеющие право подписи. После подписания договора но­вый собственник получает свиде­тельство о праве собственности на землю или документ с соответ­ствующей отметкой о смене соб­ственника. Кстати, на сегодняш­ний день при смене собственни­ка на землю получать новый акт права собственности на землю не нужно. После оформления сдел­ки у нотариуса нужно просто об­ратиться в земельный кадастр с данной информацией.

ВАЖНО
В государственном акте пра­ва собственности на землю площадь участка должна быть указана с точностью до тысячных долей квадратно­го метра.

Разрешение на проектирование

Третий шаг


ВАЖНО
«Письмо-разрешение на проектирование» является основани­ем для начала проектных работ.

Будущий домовладелец обращается в местный орган исполнитель­ной власти с паспортом, идентификационным кодом и заявлением с просьбой разрешить построить на участке дом. После рассмотрения заявления местный орган исполнительной вла­сти выдает «Письмо-разрешение на проектирование». С этого перио­да можно начинать работу над проектом.

Геология/Геодезия

Четвертый шаг


ВАЖНО
Приступать к проектированию или покупать проект правильно, когда есть результаты инженерно-геологических исследований.

Соблюдение рекомендаций инженерно-геологических исследований позволит избежать ошибок в проектировании и строительстве при определении места посадки дома, выборе и расчете (пересчете) типа фундамента, наличия (или отсутствия) подвала.

В идеале исследование грунтов желательно провести еще до при­обретения участка. В особенно­сти это касается случаев, когда предлагают подозрительно де­шевый участок в привлекатель­ном районе.

Если участок уже есть, можно вы­полнять геолого-изыскательские ра­боты и параллельно с получением разрешения на проектирование. Выполнить геолого-изыскательские работы могут специалисты, не толь­ко умеющие это делать, но еще и имеющие право такие работы вы­полнять, а именно: компания, у ко­торой есть лицензия на проведение таких работ. Эти специалисты при помощи оборудования на участ­ке бурят скважины, изымают про­бы грунтов, подвергают их анали­зу, после чего предоставляют отчет о проведении изысканий, заключе­ние о состоянии грунтов, наличии плывунов, близости/удаленности грунтовых вод и т.д. Из этого доку­мента архитектор делает вывод, где (в какой части участка) лучше стро­ить дом, какой тип фундамента ну­жен для дома, можно ли делать подвал и т.п.

Правильнее геолого-изыскательс­кие работы проводить весной или осенью.

Архитектурно-планировочное задание (АПЗ) и получение техусловий (ТУ)

Пятый шаг


Архитектурно-планировочное задание

 

 
Документы, которые содержат комплекс общих требований и особых условий как проектирования так и строительства данного обьекта, архитектуры. Все вытекающие из положений утвержденной в данной документации, местные правила строительства населенных пунктов, все соответствующие решения исполнительных органов власти, и также органов местного самоуправления. Условия и требования по охране памятников культуры и истории, окружающей среды законные права и интересы граждан а также и юридических лиц при размещении объектов архитектуры на конкретных земельных участках.

На данном этапе мечта будуще­го домовладельца о доме начи­нает приобретать более четкие очертания: от мысленного обра­за к проекту. На этом этапе на­до определиться с типом дома, что предопределяет материал на­ружных стен: кирпичный или де­ревянный, дом из газо-, пено-или керамических блоков; дом каркасный или термодом. В каж­дом из вариантов есть свои плю­сы и минусы.

Определившись с типом кон­струкции, следует обратиться в Управление архитектуры местно­го органа исполнительной вла­сти с заявлением на получение архитектурно-планировочного задания и получить архитектурно-планировочное задание. После чего выбрать типовой проект, на­пример, обратиться в Центр Про­дажи Проектов или другую ком­панию, предлагающую готовые проекты, или заказать индивиду­альный - архитектору.

«ТУ для подключения коммуни­каций» будущий домовладелец должен получить независимо от того, будет заказан проект инди­видуальный или типовой. Для этого надо обратиться с соот­ветствующим заявлением в мест­ный орган исполнительной вла­сти. Типичный список включает предприятия, которые обслужи­вают коммуникационные систе­мы (электричество, водоснабже­ние, газоснабжение, слаботочные сети, телефон, интернет).

ВАЖНО
Если размещение дома и строительство его на конкретном земельном участке запрещено утвержденной градостроительной документацией, иными нормативно-правовыми актами, в выдаче ТУ по инженерному обеспечению объекта может быть отказано.

 

Проект

Шестой шаг


Если приобретен типовой проект, его нужно «привязать» к участку. Привязкой называется географиче­ское размещение постройки на тер­ритории участка.
При привязке проекта дома к мест­ности учитываются:
- Стороны света участка.
- Рельеф участка.
- Расположение «красной линии».
- Противопожарные нормы.
- Разбивка участка на зоны (отды­ха, огорода, бани, подъездных путей, гаража, хозяйственных построек).
- Расположение систем коммуникаций и сетей (электричества, водоснабжения, газоснабжения, канализации).

Планировка участка согласовывает­ся с местными архитектурными ор­ганами. В каждом населенном пун­кте имеется перспективный план за­стройки, отклонение от которого возможно только после согласова­ния с местной администрацией. Если среди типовых проектов вы не нашли тот дом, о котором мечта­ли, то заказываете индивидуальный проект в проектном бюро, имеющем лицензию на проведение данного «вида работ.

Архитектор разрабо­тает индивидуальный проект с уче­том особенностей местности, на ко­торой будет строиться дом. К слову, на этапе «Проект» будущие домовладельцы в идеале уже долж­ны задумываться о будущем инте­рьере дома и об окружающем ланд­шафте. Например, если дом заду­ман в классическом стиле, и это яр­ко проявлено в фасаде, то элемен­ты его должны присутствовать и в дизайне интерьера. А идеальным ландшафтным решением станет пейзажный стиль.

ВАЖНО
В идеале между домом и «красной линией» - границей, отделяю­щей участок от улицы и дороги - должно быть расстояние 5 м.
Расстояние между постройками регулируется противопожарными нормами.
Соразмерьте площадь земельного надела и будущего коттеджа, соотне­сите его с размещенными рядом строениями, подумайте, как сохранить многолетние растения, определите, где будет солнечная сторона. Жи­лые комнаты ориентируют на юг, гостиная, столовая могут быть расположены с южной или западной стороны.

Экспертиза проектной документации

Седьмой шаг


Проектную документацию на­до согласовать в местном орга­не исполнительной власти и за­щитить на предмет соответ­ствия АПЗ и ТУ. Для этого снача­ла будущий домовладелец вме­сте с архитектором должен пе­репроверить соответствие доку­мента условиям АПЗ и техниче­ским условиям. После этого буду­щий домовладелец предоставля­ет архитектурно-планировочную часть на согласование в местный орган градостроительства. Проект рассматривается на градострои­тельном совете (он есть во всех регионах при местных органах архитектуры и градостроитель­ства). Состав совета утверждается местным органом исполнитель­ной власти. Решение градостро­ительного совета подписывает главный архитектор соответству­ющего региона, и его подпись свидетельствует о согласовании архитектурно-планировочной части проекта.

Когда пройдена стадия согласова­ний, проект сдается на комплекс­ную экспертизу. На данном этапе отслеживается соответствие про­тивопожарных норм, санитарно-гигиенических, экологических требований,требований по охра­не труда, обеспечению энергос­бережения и также проводится проверка соответствия проекта нормативным требованиям, дей­ствующим в отрасли строитель­ства, - это принятие в проекте ре­шения о соответствии проектных решений, АПЗ и других. Если по проекту нет замечаний, заказчик получает Позитивное Заключение о соответствии проекта государ­ственным нормам и правилам.

ВАЖНО
Этапы согласования проекта будущий домовладелец может пройти сам или нанять для это­го архитектора или проектную организацию.
Позитивное Заключение о соответствии проекта госу­дарственным нормам и пра­вилам — основание для за­ключения договора на стро­ительство со строительной организацией.


Заключение договора с подрядной организацией, имеющей лицензию на строительство

Восьмой шаг


Лучше обратиться в крупную строи­тельную компанию с богатым опы­том малоэтажного строительства и большим количеством построен­ных домов. У компании обязатель­но должна быть лицензия на право ведения строительных работ. Что­бы удостовериться в правильности выбора компании, попросите 3—4 адреса, по которым возводились дома и свяжитесь с их владельца­ми.
Съездите туда, посмотрите на объекты, поговорите с заказчиками. Из полученной информации ста­нет понятно, довольны ли они ка­чеством работ, какие нюансы в де­ятельности строительной компании существуют. Как правило, люди, ко­торые уже построились, не отказы­вают в таких просьбах, потому что и сами когда-то так делали.
Когда сделан выбор в отношении конкретной строительной органи­зации, заключите с ней договор, составьте календарный график ра­бот, контрольные точки. На этом же этапе утверждается бюджет, под­писываются специальные табли­цы приложений, где четко обгова­ривается стоимость и количество приобретаемых стройматериалов и расходных средств. И не забы­вайте в ходе работ контролировать расходы!

ВАЖНО
Согласно украинскому законодательству, строить дом должна только строительная компания, имеющая лицензию на выпол­нение строительных работ.


Получение ордера (разрешения) на строительные работы

Девятый шаг


После заключения договора с под­рядчиком последний подает до­кументы в органы государствен­ного архитектурно-строительного контроля, чтобы получить раз­решение на строительство. Част-. ным застройщикам разрешение на выполнение строительных ра­бот выдается на основании заяв­ления, документа о праве на зем­лепользование, разрешения на строительство (выданное соответ­ствующим органом исполнитель­ной власти), проектной докумен­тации со штампом согласования местным органом по делам гра­достроительства и архитектуры, а также подписки исполнителя ра­бот и приказа о его назначении в случае строительства подрядным способом.

После этого подрядчик получает документ, разрешающий строительство.

Разрешение является юридическим документом, удостоверяющим пра­во заказчика (застройщика) и генпо­дрядчика на выполнение строитель­ных работ, а также их финансирова­ние, подключение объекта к инже­нерным сетям, выдачу ордеров на земляные работы. Разрешения мо­гут выдаваться на выполнение всего комплекса работ или на отдельные виды строительных работ (подгото­вительные работы, земляные рабо­ты, нулевой цикл, прокладку ком­муникаций и т. п.), а также настрой­ку в целом (комплекс зданий и соо­ружений) или отдельные объекты, здания и сооружения.

ВАЖНО
Срок рассмотрения документов индивидуальных застрой­щиков в инспекции госархстройконтроля не должен превы­шать 15 дней.


Стройка

Десятый шаг


Подробная последовательность ра­бот по возведению дома выглядит следующим образом:
1. Топографическая съемка участ­ка, вынос и закрепление границ наместности.
2. Планирование благоустройства
(ландшафта).
3. Подготовка строительной пло­щадки (снос ненужных и старых строений, расчистка, создание вре­менных подъездных дорог, подве­дение воды и электричества, воз­можный перенос сетей и т.д.)
4. Устройство фундамента дома:
- земляные работы, рытье
котлована;
- основание, стены, перекрытия и т.д.;
- дренаж, гидроизоляция, утепле­ние фундамента, создание свето­вых приямков подвальных окон;
- вывод и подключение инженер­ных коммуникаций;
- оборудование внутреннего бассейна.
5. Кладка стен, устройство перекрытий.
6. Устройство крыши.
7. Устройство окон, дверей, гараж­ных ворот, защитных рольставен, решеток.
8. Внутренние инженерные сети:
- дымоходы, котлы, камины;
- приточная и вытяжная вентиляция;
- обвязка котельной (котел, бой­лер, ГВС-система управления отоплением дома и обеспечением горячей и холодной водой);
отопление дома, «теплый пол»;
- внутренний водопровод, систе­ма очистки воды;
- внутренняя канализация;
- внутренние электрические сети, телефон, IV, Интернет, домо­фон, контур заземления; ава­рийные (автономные) источни­ки электропитания; кондиционирование, климати­ческая система и т.п.;
- антиобледенительные системы кровли, открытых балконов, тер­
рас, крылец и т.п.;
- система защиты отопления и водопровода от замерзания;
- системы безопасности (пожар­ная, охранная сигнализация, видеонаблюдение);
- остальное (встроенный пылесос, домашний кинотеатр, инженер­ное оборудование бассейна и т. Д.).
9. Внешние инженерные сети:
- контур заземления;
- молниезащита;
- отвод воды из дренажного колодца;
- подключение к внешним сетям (электричество, вода, канализа­ция, газ);
- подведение инженерных маги­стралей к другим строениям на участке; в устройство полива участка;
- освещение участка, подсветка дома;
- домофон, электроприводы калитки и ворот; установка антенн.
10. Внутренняя штукатурка потолка, стен.
11. Устройство стяжек, включая ги­дроизоляцию санузлов.
12. Оборудование и чистовая отделка внутренних помещений (устройство и отделка внутрен­ней лестницы; установка и отделка камина; установка и отделка внутренних дверей, отделка вну­треннего бассейна, устройство сауны).
13. Установка розеток, выключате­лей, осветительных приборов.
14.Установка сантехники.
15. Чистовая отделка потолка, стен
16. Чистовая отделка пола.
17. Отделка и обустройство крыль­ца, входных лестниц.
18. Устройство отмостки.
19. Устройство отвода воды от во­досточных труб; дренаж отмостки и всего участка.
20. Благоустройство участка (забор, ворота, калитка, дорожки; въезд­ные площадки; подпорные стенки; пандусы; антиобледенительные си­стемы; озеленение, строительство гаража, бани; беседки; устройство детской площадки, теплицы; бас­сейна и др.).


ВАЖНО
Для контроля за правильностью выполнения работ и соответствием их строительным нормам и требованиям заказчик может нанять независимо­го эксперта, который будет осуществлять авторский надзор. В соответствии с Законом Украины «Об архитектурной деятель­ности» при сооружении индивидуальных частных домов в два этажа и выше, а также при строительстве на территориях со сложными инженерно-геологическими условиями в сейсмоо-пасных районах, будущий домовладелец в обязательном по­рядке должен обеспечить соответствующий технический и ав­торский надзор.


Созыв комиссии по сдаче дома в эксплуатацию

Одиннадцатый шаг


Когда завершено строительство дома, нужно подготовить следую­щие документы:
- согласованную и утвержденную в законном порядке проектную документацию;
- перечень видов строительных работ с указанием компаний, которые их выполняли;
- информацию об ответствен­ных инженерно-технических работниках;
- комплект исполнительной доку­ментации на строительно-монтажные работы в соответ­ствии с перечнем, определенным нормативными документами;
- документы, свидетельствующие о соответствии использованных материалов, конструкций, изде­лий и оборудования установ­ленным требованиям норматив­ных документов;
- результаты качества питьевой воды, грунта, атмосферного воздуха зависимо от конкретных условий строительства;
- заключение архстроинадзора.
После этого подрядчик должен об­ратиться в управление архитекту­ры местного органа исполнитель­ной власти (по месту нахождения завершенного объекта строитель­ства) с просьбой созвать госко­миссию по приемке дома в экс­плуатацию.

В состав комиссии включаются представители мест­ного органа исполнительной вла­сти, инспекции госархстройкон-троля, выдавшей разрешение на ведение строительных работ, ор­ганов санэпидемстанции, пожар­ного надзора и т.п., а также буду­щий домовладелец. Комиссия рассматривает заявле­ние. Если документы в порядке, то местный орган исполнительной власти издает распоряжение о на­значении государственной прием­ной комиссии по принятию дома в эксплуатацию. Если документы не соответству­ют АПЗ и/или ТУ, то заявление возвращается.

ВАЖНО
Комиссия рассматривает заявление и поданные документы в течение трех рабочих дней с момента их подачи.


Введение дома в эксплуатацию

Двенадцатый шаг


Госкомиссия осматривает дом и наглядно проверяет соответствие архитектурных, конструктивных и инженерно-технических решений объекта утвержденному проекту, исполнительной документации, государственным стандартам, строительным нормам и прави­лам, техническим условиям, дру­гим нормативным документам. Результаты осмотра оформляют­ся в установленном законом по­рядке актом готовности объекта к эксплуатации. Документ оформ­ляется заказчиком и подписыва­ется председателем комиссии и членами комиссии. Если кто-то из представителей от­казывается подписать акт, он обя­зан выдать обоснование в пись­менном виде.

Если на объекты выявлены недо­работки, комиссия устанавлива­ет срок, в течение которого они должны быть устранены. В случае неготовности объекта к эксплуатации составляется соот­ветствующий акт. Датой принятия объекта в экс­плуатацию считается дата выдачи зарегистрированного инспекци­ей архитектурно-строительного контроля соответствующего сви­детельства. Далее, госкомис­сия на протяжении трех рабочих дней после выдачи свидетель­ства сообщает об этом в орган местного самоуправления и ор­ган статистики.

Свидетельство является основанием для заключения договоров на по­ставку на объект необходимых для ее функционирования ресурсов (во­ды, газа, тепла, электроэнергии). Местный орган исполнитель­ной власти подготавливает ре­шение о введении объекта в эксплуатацию.

ВАЖНО
Проверка приемной комиссией готовности объекта к эксплуа­тации проводится в течение 10 дней с даты ее создания (рас­поряжения о ее создании).
В результате подрядчик получает Акт государственной комиссии о принятии в эксплуатацию завершенного строительством дома.



Получение свидетельства о собственности БТИ

Тринадцатый шаг


Будущий домовладелец обращается с Актом государственной комис­сии о принятии в эксплуатацию завершенного строительством дома в местный орган исполнительной власти и получает Свидетельство о праве собственности на дом.

ВАЖНО
В соответствии с украинским законодательством:
1. Граждане Украины вправе использовать принадлежащее им имущество для ведения хозяйственной и иной незапрещенной законом деятельности.
2. Граждане вправе передавать принадлежащее им имущество во временное пользование другим гражданам, юридическим лицам и государству.
3. Граждане вправе отчуждать принадлежащее им имущество. Условия и порядок отчуждения национальных, культурных и исто­рических ценностей устанавливаются специальным законодатель­ством Украины.
4. Право частной собственности может быть передано по наслед­ству гражданам, юридическим лицам, государству.

Регистрация прав собственности в БТИ

Четырнадцатый шаг


Застройщик обращается в Бю­ро Технической Инвентаризации с Актом государственной комис­сии о принятии в эксплуатацию завершенного строительством дома и Свидетельством о праве собственности на дом, чтобы за­регистрировать строение. В пра­воустанавливающем документе о праве собственности на дом ему ставят соответствующую отметку то есть, регистрируют дом.

ВАЖНО
Если дом строился без проектной документации, то в БТИ его регистрируют «по факту», а в документе будет стоять штамп «Самовольное строительство», и такой объект нельзя ни по­дарить, ни продать. Если застройщик захочет такой дом узаконить и получить правоустанавливающий документ, ему нужно пройти всю процедуру от согласования проекта до введения дома в экс­плуатацию. Право собственности на самовольную постройку мо­жет быть признано, но в судебном порядке и лишь при условии, если будут пройдены все шаги по согласованию проекта в узако­ненном порядке и сохранение здания не нарушит права и охра­няемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.


Заключение договора на обслуживание с коммунальными службами

Пятнадцатый шаг


После прохождения всех выше названных инстанций застройщик обращается с Актом государственной комиссии о принятии в эксплуатацию завершенного строительством дома и право устанавливающими документом о праве собственности на дом и заключает договора на обслуживание со службами по електро- и газоснабжению, водоканалом и т.д.

 

Опубликовано 12-04-2010, 16:30 | Печать
 (голосов: 3)

ukrforex.net